전세금 죽어도 안 떼이는 법~*

1. 전세계약전 전세를 살 주택의 등기부등본을 확인하여 근저

당, 가압류, 압류채권, 가등기 등의 등기가 되어있으면 절대로

전세를 들지마라(떼일확율 90%)

2. 1번의 항목을 확인하여 이상이 없었더라도 잔금지급일전에 주

민등록을 이전시키고 잔금지급일날 등기부등본을 다시 떼어보아

1번에 해당하는 항목이 없는 경우 잔금을 지급하라

---> 계약후 전입신고 및 이사전에 아파트를 담보로 제공하고 대

출을 받는 악덕 임대자도 심심찮게 있음

3. 위의 1,2번만 지켜도 절대로 전세금은 떼이지 않읍니다. 그러

나 1,2번을 모두 만족시키는 전세주택은 거의 없다고 보아도 무

방합니다. 왜냐하면 아파트 분양가 모두를 제돈내고 분양받는 사

람은 드믈기 때문.....(은행에서 융자받아서 분양받는 사람이 거

의 대부분...)

은행이나 기타 금융기관에 담보가 설정되어 있는 경우는(대부분

의 아파트는 담보가 설정이 되어 있읍니다.) 어떻게 하여야 하는

가? 담보가 설정되어 있지 않은 주택을 찾는 것은 아주 어려운

일이고...

이때 검토하는 방법은

1. 설정되어 있는 금액과 주택의 시세를 비교하여 설정금액의 합

계+전세금이

아파트의 경우=시세의 80%

연립의 경우=시세의 60%

단독주택의 경우=시세의 50%이상이 되면 전세계약을 하지 말아

야 한다. 만약의 경우에 집주인이 부도가 나거나 망하게 되어

경매를 거쳐 아파트를 처분할 경우 전세금중 일부를 받지 못할

경우가 발생할 수 있다.(경매시 낙찰금액은 시중가의 위에서 말

한 비율로 대부분 낙찰되기 때문임)

2. 설정되어 있는 금액이 위의 조건을 만족하지 못할 경우는 주

택임대차 보호법에 의하여 보호가 가능한 금액만 전세보증금으

로 결정할 것.

---> 광역시의 경우는 3000만원 이내, 광역시 이외의 지역은

2000만원 이내인 경우는 주택 임대차보호법에 의하여 최소한의

금액(1200만원)은 경매개시등기전에 주민등록이 이전되어 있고

거주중이라면 받아낼 수 있기 때문임...

우리가 흔히 주택 임차시 확정일자를 받아두어야 안전하다고 하

는데 마지막으로 이에 대하여 말씀드리겠습니다.

대부분의 세입자들은 확정일자를 만사형통의 방법으로 생각하여

확정일자만 받아 놓으면 전세금을 떼일 염려가 제로라고 생각하

는 경우가 생각보다 많습니다.

확정일자란 임대차 계약을 제 3자에게 증명시킬수 있는 수단에

불과하고 당사자끼리 주고받는 계약서는 사문서에 불과하므로 이

를 제 3자에게 주장하기 위한 공문서로 만들기 위하여 관할법원

이나 공증인 사무소, 읍면동 사무소에 가서 임대차 계약서 및 전

입신고 완료된 주민등록등본을 가져가 확정일자를 받는 것입니

다.

또한 확정일자는 꼭 받아야 되는 경우와 받아도 쓸모없는 경우

가 있습니다.

1. 확정일자를 꼭 받아야 하는 경우

--->계약시점에 등기부상에 선순위 담보물건이 존재하고 담보물

건의 합계와 임대차 보증금의 합계가 부동산 시가의 60~80% 이하

일시는 확정일자를 꼭 받아야 유사시 임차보증금을 지킬수 있습

니다. 확정일자가 없으면 최초의 저당이 설정된 일자 이후의 계

약은 보호받지 못하기 때문입니다.

2.확정일자를 받아도 아무런 소용이 없는 경우

--->자신의 임대차 보증금 계약액과 선순위 물건의 저당액 합계

가 앞에서 언급한 아파트의 경우 시세의 80%, 연립 60%, 단독

50%를 초과할 때는 확정일자를 받아도 아무소용이 없을수 있습니

다. 경매로 인하여 부동산 처분시 낙찰가는 상기 비율선에서 정

하여지기 때문에 확정일자를 받아 놓아도 선순위 채권자가 낙찰

금액을 모두 나누어 가지고 본인에게는 돌아오지 않기 때문입니

다. 이런 경우는 계약을 안하는 것이 상책입니다.

3. 확정일자를 받지 않아도 괜찮은 경우

--->이 글을 읽으시는 분은 대부분 이해를 하셨을 것으로 생각

이 듭니다만 부동산의 등기분에 저당이나 가압류 등이 등재되어

있지 않는 경우에는 확정일자를 받지않아도 안전합니다.

제가 말씀드린 상기 내용만 잘 활용하신다면 죽어도 전세금을 떼

일 염려는 없을 것입니다.

여러분의 가정에 만복이 깃드시기를 ...